Scrivi quanto chiedi alla banca, per quanti anni e a che tasso. Ottieni la rata mensile, gli interessi che paghi in tutto e il piano anno per anno. Se aggiungi il reddito vedi anche quanto pesa la rata.
Vale per i mutui a rata costante. Per un tasso variabile ti dà la rata di partenza e la rata con il tasso più alto.
Il prezzo della casa meno l'anticipo che versi tu.
Lo trovi nel preventivo della banca.
Serve a dirti quanto pesa la rata. Parti da una RAL? Calcola il netto.
Se lo conosci basta questo: ricaviamo noi quanto valgono le spese.
Oppure, se hai le singole voci:
Istruttoria, perizia, imposta sostitutiva.
Incasso rata e polizze pagate con la rata.
La rata è il del tuo reddito.
Stesso importo e stessa durata. Se stai pensando a un variabile, guarda se reggeresti la rata due punti più su.
| Tasso | Rata | In più al mese |
|---|
Interessi Capitale restituito
| Anno | Interessi | Capitale | Debito che resta |
|---|
Hai dei soldi da parte e pensi di metterli sul mutuo? Qui vedi quanti interessi risparmi, abbassando la rata oppure accorciando la durata.
Per chiudere tutto scrivi una cifra più alta del debito.
24 vuol dire dopo due anni. Scrivi 0 se non hai ancora pagato rate.
| Abbassi la rata | Accorci la durata |
|---|
Su 25 anni, mezzo punto di tasso in più vale circa 40 euro di rata e circa 12.000 euro di interessi sull'intera durata.
| Tasso (TAN) | Rata mensile | Interessi totali |
|---|---|---|
| 2,5% | 672,93 € | 51.878 € |
| 3,0% | 711,32 € | 63.395 € |
| 3,5% | 750,94 € | 75.281 € |
| 4,0% | 791,76 € | 87.527 € |
| 5,0% | 876,89 € | 113.066 € |
Dal 2,5% al 5% la rata sale di 204 euro. Gli interessi passano da 51.878 a 113.066 euro, più del doppio.
Allungare il mutuo abbassa la rata e alza il conto finale. Gli stessi 150.000 euro al 3,5%:
| Durata | Rata mensile | Interessi totali |
|---|---|---|
| 15 anni | 1.072,32 € | 43.018 € |
| 20 anni | 869,94 € | 58.786 € |
| 25 anni | 750,94 € | 75.281 € |
| 30 anni | 673,57 € | 92.484 € |
Da 25 a 30 anni risparmi 77 euro al mese e paghi 17.203 euro di interessi in più. Da 25 a 20 anni la rata sale di 119 euro e gli interessi scendono di 16.495.
La rata resta uguale per tutta la durata, ma la sua composizione cambia. Gli interessi si calcolano ogni mese sul debito che ti resta, e nei primi anni il debito è quasi tutto lì.
Sul mutuo da 150.000 euro al 3,5% in 25 anni la prima rata è di 750,94 euro: 437,50 sono interessi e 313,44 capitale. Va così per le prime 63 rate, cioè per più di cinque anni. In quei cinque anni versi 45.056 euro e il debito scende solo a 129.481.
Per questo un rimborso anticipato rende di più se lo fai presto. Su questo mutuo, 10.000 euro restituiti dopo due anni fanno risparmiare 11.455 euro di interessi se tieni la stessa rata e finisci 28 rate prima, oppure 4.573 euro se preferisci abbassare la rata a 698,13 euro. Gli stessi 10.000 euro restituiti dopo vent'anni ne fanno risparmiare 1.659. Per i tuoi numeri, dopo il calcolo apri "Simula un rimborso anticipato".
Sui mutui per comprare o ristrutturare la casa in cui abiti la banca non può chiederti penali per l'estinzione, totale o parziale (art. 120-ter del Testo unico bancario).
Nessuna legge fissa un tetto. Il criterio che usano le banche, e che la Banca d'Italia scrive nella sua guida al mutuo, è che la rata non superi un terzo del reddito disponibile. Il resto serve per le spese correnti, gli imprevisti e un eventuale calo delle entrate.
Con 2.600 euro netti al mese in famiglia un terzo sono 867 euro. Al 3,5% in 25 anni corrispondono a un mutuo di circa 173.000 euro. Se paghi già altre rate, per l'auto o per un prestito, stanno dentro lo stesso terzo.
C'è poi un limite sull'importo: di norma la banca finanzia fino all'80% del valore della casa, e il valore è quello della perizia, che può essere più basso del prezzo concordato. Il 20% che manca lo metti tu, insieme a notaio, imposte e agenzia.
Il TAN è il tasso di interesse e decide la rata. Il TAEG aggiunge le altre spese: istruttoria, perizia, incasso della rata, imposte e polizze obbligatorie. Il notaio resta fuori. Due preventivi si confrontano sul TAEG.
Su 160.000 euro al 3,5% in 25 anni, con 2.000 euro di spese iniziali e 2 euro al mese di incasso rata il TAEG passa dal 3,56% al 3,70%.
Tra le spese iniziali c'è l'imposta sostitutiva, che la banca trattiene dalla somma erogata: lo 0,25% dell'importo se il mutuo è per la prima casa, il 2% negli altri casi. Su 160.000 euro sono 400 euro oppure 3.200.
Se il mutuo è per l'abitazione principale, nella dichiarazione dei redditi detrai il 19% degli interessi pagati nell'anno, su un massimo di 4.000 euro: al più 760 euro l'anno. Il tetto vale per il mutuo intero anche quando gli intestatari sono due.
Sul mutuo da 150.000 euro al 3,5% in 25 anni gli interessi del primo anno sono 5.189 euro e ne detrai 760. Dal nono anno scendono sotto i 4.000 euro e la detrazione cala con loro. In 25 anni recuperi circa 13.300 euro, se hai abbastanza IRPEF da cui toglierli.
Per i redditi alti ci sono due limiti. Sopra i 75.000 euro esiste un tetto complessivo alle spese detraibili, in cui entrano gli interessi dei mutui stipulati dal 1° gennaio 2025. Sopra i 200.000 euro, dal 2026, le detrazioni al 19% si riducono di 440 euro.
Se ti manca l'anticipo, lo Stato può garantire una parte del mutuo attraverso il Fondo gestito da Consap. L'accesso è riservato ad alcune categorie: chi ha meno di 36 anni, le giovani coppie, i genitori soli con figli minori, gli inquilini di case popolari, le famiglie numerose entro certe soglie ISEE.
Il mutuo non può superare i 250.000 euro e non devi avere altri immobili a uso abitativo. La garanzia copre il 50% del capitale. Sale all'80% per le categorie prioritarie con ISEE fino a 40.000 euro che chiedono più dell'80% del prezzo, una misura prevista fino al 31 dicembre 2027. I requisiti aggiornati sono sul sito di Consap.
Con l'ammortamento alla francese la rata mensile è C × i / (1 − (1 + i)−n): C è l'importo, i il tasso mensile (il TAN diviso 12), n il numero di rate. Per 150.000 euro al 3,5% in 25 anni i vale 0,0029167, n vale 300 e la rata è 750,94 euro.
Il TAN del preventivo. Se non ne hai ancora uno: a settembre 2026 il tasso medio sui nuovi mutui per l'acquisto di abitazioni in Italia era del 3,60%, con un TAEG medio del 4,05% (statistiche Banca d'Italia e BCE, dato provvisorio). Il tuo dipende da durata, quota finanziata e reddito.
Ti dà la rata di partenza. Quella futura segue i tassi di mercato e non si può sapere oggi. Nel risultato trovi la rata con uno, due e tre punti in più: se a due punti in più supera un terzo del tuo reddito, tienine conto prima di scegliere il variabile.
Di norma il 20% del valore di perizia, perché la banca finanzia fino all'80%. In più ci sono i costi che il mutuo non copre: notaio, imposte sull'acquisto, agenzia e imposta sostitutiva. Chi rientra nel Fondo di garanzia per la prima casa può farsi finanziare una quota più alta.
Sì, tutto o in parte. Sui mutui per l'acquisto o la ristrutturazione dell'abitazione la banca non può applicare penali (art. 120-ter del Testo unico bancario). Dopo un rimborso parziale puoi abbassare la rata o accorciare la durata, e accorciare la durata fa risparmiare più interessi.
Il calcolo è una simulazione e non è un'offerta né una consulenza. Usa l'ammortamento alla francese con rata mensile costante, come quasi tutti i mutui in Italia. Le condizioni vere sono quelle del prospetto (PIES) che la banca ti consegna prima della firma.
